Hale magazynowe Łódź i okolice – jakie są realne koszty wynajmu? Analiza czynszu i opłat dodatkowych

Na ostateczny koszt wynajmu hali produkcyjno-magazynowej składa się dość długa lista opłat, które trzeba wziąć pod uwagę. Warto je podzielić na wydatki ponoszone przed rozpoczęciem działalności i te związane z bieżącą eksploatacją.

Pierwsze wydatki mogą się pojawić tuż po podpisaniu umowy najmu, które będą z niej bezpośrednio wynikać. Dlatego, aby ograniczyć te koszty, warto podjąć próbę wynegocjowania jak najkorzystniejszych warunków. 

Jednorazowe opłaty mogą się wiązać np. z:

• kaucją zabezpieczającą – zazwyczaj przy wynajmie hal magazynowych w Łodzi jej wysokość nie przekracza 1-3 czynszów, jednak jest to kwestia umowna, którą należy ustalić z wynajmującym; warto też podkreślić, że kaucja jest zwrotna;
• adaptacją obiektu na potrzeby najemcy – będą one uzależnione m.in. od modelu wynajmu; najbardziej kosztownym rozwiązaniem, z którego korzystają kluczowi inwestorzy to BTS (Built to Suit), w którym cały obiekt powstaje zgodnie z konkretną specyfikacją, jednak nawet doświetlenie przestrzeni, dodanie specjalnego systemu wentylacji, alarmu, doprowadzenie konkretnych instalacji czy stworzenie oznakowania będą generować dodatkowe opłaty.

Warto pamiętać, że w kwestii adaptacji najemca może porozumieć się z wynajmującym i uzgodnić podział niektórych wydatków. Chodzi np. o te na infrastrukturę, która pozostanie w obiekcie po zakończeniu umowy.

Przy wynajmie hali magazynowej w Łodzi ponosi się również comiesięczne wydatki. 

1. Pierwszym jest oczywiście czynsz najmu. Warto wspomnieć o różnicy między bazowym a efektywnym. Pamiętaj, że:

• czynsz bazowy jest podstawową stawką netto naliczaną za wynajem hali magazynowej;
• czynsz efektywny, zwykle niższy niż bazowy –  uwzględnienia ewentualne zwolnienia z czynszu lub inne zachęty finansowe. W wyjątkowych sytuacjach poziom czynszu efektywnego może być wyższy niż bazowego, np. w sytuacji wysokich nakładów na adaptację powierzchni.

Uwaga! Przy wynajmie nowoczesnych hal magazynowych – w Łodzi, jak i całej Polsce – stawki czynszu są zwykle podawane w euro. A to oznacza, że wysokość opłat po przeliczeniu na złotówki będzie zmienna – wynika to z aktualizacji kursu tej waluty. Weź tę kwestię pod uwagę przy planowaniu budżetu.

1. Drugi wydatek to opłaty serwisowe. Są związane z kosztami eksploatacyjnymi z tytułu użytkowania hali. Są naliczane przez wszystkie parki magazynowe oraz inne obiekty. Mówiąc najprościej, płacisz swoją część wydatków ponoszonych przez wynajmującego, związanych z utrzymaniem części wspólnych, m.in.:

• oświetleniem, 
• odśnieżaniem, 
• serwisem technicznym,
• serwisem sprzątającym,

• obsługą zarządcy,
• ochroną i monitoringiem obiektu,
• wywozem odpadów,

a także innych kosztów związanych z regulowaniem przez niego podatków od nieruchomości czy

polisą ubezpieczeniową hali magazynowej.

To kolejny koszt zmienny, dlatego może wzrastać każdego roku.

1. Trzeci element to opłaty za media. Są one uzależnione od specyfiki działalności i zapotrzebowania. W ich ramach należy uwzględnić przede wszystkim prąd, ale również ogrzewanie, dostawę wody czy odprowadzanie ścieków. Stawki usług komunalnych w Łodzi są dość standardowe w porównaniu z resztą Polski, a koszt dostaw prądu i gazu może być uzależniony np. od wybranego sprzedawcy i taryfy.

Stawki czynszu za wynajem hali magazynowej, jak i opłat serwisowych dla budynków magazynowych klasy A, są zróżnicowane w zależności od lokalizacji. Jak kształtują się stawki i co wpływa na ich ostateczną wysokość?

Najwyższy poziom opłat jest w budynkach położonych w obrębie miasta, niższy w lokalizacjach poza jego granicami, ale w ramach aglomeracji, a najniższy w lokalizacjach blisko węzłów autostradowych, ale oddalonych od Łodzi nawet o kilkadziesiąt kilometrów. Wynika to m.in. z: kosztów zakupu gruntów pod inwestycję, wysokości lokalnych podatków od nieruchomości czy kosztów pracy.

Jeśli więc myślisz o magazynach położonych w obrębie Łodzi na Widzewie czy na Teofilowie, blisko wyjazdu na A1 lub S14 – możesz się spodziewać wyższych kosztów. Stawki będą się tu zaczynać od około 4,50 euro/m2.

Jeśli jednak miejska lokalizacja nie jest priorytetem i w grę wchodzi magazyn lub hala położona np. w okolicach Strykowa lub Zgierza, z doskonałym dostępem do autostrad A1 i A2, to możesz liczyć na stawki czynszu na poziomie około 4 euro/m2. 

W bardziej odległych lokalizacjach takich jak Łowicz czy Piotrków Trybunalski stawki czynszu to już poziom poniżej 4 euro/m2.

Z jednej strony powierzchnie klasy A są droższe niż te klasy B, ale zapewniają bardziej nowoczesną infrastrukturę. Z drugiej strony – w mniejszych obiektach, np. tych w poprzemysłowych budynkach, czynsz jest często naliczany w złotówkach. To sprawia, że nie trzeba się obawiać o wahania kursu euro. A jak wyglądają stawki? Można spodziewać się kosztów na poziomie ok. 22-24 zł/m2 netto czynszu efektywnego.

Biorąc pod uwagę koszty najmu, warto dokładnie przeliczyć, jak duża powierzchnia magazynu jest potrzebna. Należy tu zwrócić uwagę, że często w przypadku magazynów klasy A wystarczy mniejsza powierzchnia magazynu, aby zmieścić tę samą ilość towaru niż w magazynach klasy B. Wynika to z wysokości nowoczesnych budynków i możliwości składowania towaru na regałach magazynowych. Standardowa wysokość składowania w magazynach klasy A to 10-12 m.

Nowoczesne magazyny klasy A są niemal zawsze wynajmowane na czas określony, ale dłuższe umowy oznaczają większe możliwości negocjacji czynszu najmu. Natomiast hale klasy B częściej można wynająć na czas nieokreślony, jednak zazwyczaj wiąże się to z wyższymi stawkami.

Chcesz oszacować dokładny koszt najmu hali magazynowej w Łodzi? Zapraszamy do współpracy! Nasi specjaliści zapoznają się z Twoimi potrzebami biznesowymi oraz budżetem. To pozwoli nam znaleźć przestrzeń, która zapewni komfort prowadzenia działalności, a jednocześnie będzie przystępną cenowo inwestycją.