Najemca a wynajmujący… czyli parę słów o najczęściej mylonych pojęciach w branży nieruchomości

Wynajem nieruchomości cieszy się dużą popularnością na rynku komercyjnym. Magazyny czy biura do wynajęcia są często poszukiwane przez klientów. W tym kontekście, zwłaszcza przy podpisywaniu umowy, warto wiedzieć, kim jest najemca, a kim wynajmujący. Wbrew pozorom, to dwa różne pojęcia. Każde z nich odnosi się do jednej ze stron zawieranej współpracy.

• Kto to najemca? To osoba lub podmiot, który korzysta z nieruchomości, która do niego nie należy, płacąc za to czynsz.
• Kto to wynajmujący? Ta osoba lub podmiot jest właścicielem nieruchomości i udostępnia ją odpłatnie na wynajem.

Ta różnica może mieć znaczenie, gdy analizuje się zapisy umowy najmu, a w szczególności te dotyczące praw i obowiązków każdej ze stron. Kto ponosi koszty związane z administracją budynku? Kto odpowiada za utrzymanie porządku na posesji? Po czyjej stronie jest naprawa ewentualnych usterek? W takich kontekstach pojęcia „najemca i wynajmujący” nie powinny się mieszać. Może to prowadzić do nieporozumień i sporów już po podpisaniu umowy.

Pojęcia takie jak „umowa terminowa” i „umowa bezterminowa” również bywają mylone. Na czym polega różnica i jakie są jej konsekwencje?

• Umowa najmu na czas nieokreślony to taka, która nie ma wskazanej konkretnej daty rozwiązania. To jednak wcale nie oznacza, że nie może zostać zakończona przez jedną ze stron. Wręcz przeciwnie – bezterminowa umowa oznacza, że złożenie wypowiedzenia jest stosunkowo proste. Owszem, będzie to wymagało spełnienia pewnych warunków (np. zwrot kaucji za wynajem), jednak najczęściej koniec współpracy może nastąpić bez podawania konkretnego powodu.
• Umowa najmu na czas określony obowiązuje natomiast przez określony czas. Przy wynajmie lokali komercyjnych zazwyczaj jest to okres kilku lat. Przez ten okres trudno jest o rozwiązanie współpracy bez zaistnienia obiektywnej przyczyny takiego stanu rzeczy. Np. wynajmujący mógłby do tego dążyć, jeśli najemca zalega z czynszem, a najemca – jeżeli stan lokalu jest niezgodny z umową, a wynajmujący nie usunął usterek w określonym terminie. Warto też pamiętać, że umowę terminową można przedłużyć – wystarczy spisać aneks. Dlatego taka forma wynajmu wcale nie musi być mniej stabilna od bezterminowej.

W ogłoszeniach dotyczących wynajmu czy sprzedaży nieruchomości bardzo ważną informacją jest powierzchnia danego lokalu. Pytanie jednak – jaką podaje wynajmujący. 100 m2 powierzchni całkowitej nie musi oznaczać takiej samej dostępnej przestrzeni użytkowej. Na czym polega różnica?

• Powierzchnia całkowita obejmuje wszystkie elementy danej kondygnacji, włączając w to ściany, strop, ale również klatki schodowe, piwnice i inne elementy konstrukcyjne, które mogą nie być bezpośrednio użytkowane. Jest ona mierzona po zewnętrznym obrysie budynku i pozwala poglądowo – zwłaszcza inwestorom czy architektom – ocenić kubaturę budynku czy oszacować koszt remontu.
• Powierzchnia użytkowa, zgodnie z nazwą, odnosi się do przestrzeni, która będzie funkcjonalna dla użytkownika. Jest ona mierzona po wewnętrznej stronie ścian i obejmuje obszary bezpośrednio dostępne dla najemcy. Jest zatem mniejsza niż powierzchnia całkowita tego samego obiektu. Ten parametr pozwala oszacować realną ilość miejsca dostępnego np. na rozmieszczenie mebli i zaaranżowanie wnętrza. Jest on ważniejszy z perspektywy najemcy.

Jeśli znasz te różnice, możesz świadomie przeanalizować ofertę i ocenić, czy cena za daną nieruchomość jest adekwatna do ilości dostępnej przestrzeni.

Może się wydawać, że powyższe terminy są synonimami. Jednak z prawnego punktu widzenia wcale tak nie jest. To kolejna ważna różnica, która może pozwolić na ocenę np. tego, czy dany podmiot ma uprawnienia do przeprowadzenia sprzedaży lub wynajmu obiektu. Na czym polega?

• Własność nieruchomości jest najszerszym uprawnieniem. Właściciel może swobodnie rozporządzać obiektem, czyli np. zaoferować jego wynajem lub dokonać sprzedaży. Jest on wpisany do księgi wieczystej nieruchomości.
• Władanie nieruchomością to znacznie węższe pojęcie. Odnosi się do stanu faktycznego, w którym dana osoba czy podmiot korzysta z danej powierzchni, niezależnie od tego, czy jest jej właścicielem. Władającym może więc być np. najemca. Jednak osoba o takim statusie nie ma prawa do rozporządzania lokalem. Może z niego tylko korzystać.