Powierzchnia użytkowa lokalu – czym jest i jak ją obliczyć?

W różnego typu dokumentacji i aktach prawnych można spotkać się z kilkoma terminami odnoszącymi się do określonych typów powierzchni. Obok pojęcia powierzchnia użytkowa, występują takie sformułowania jak powierzchnia całkowita czy powierzchnia zabudowy. Aby właściwie zrozumieć zasady obliczania powierzchni użytkowej, warto wiedzieć, jaka jest między nimi różnica.

Powierzchnia całkowita to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, mierzona po zewnętrznym obrysie ścian. Obejmuje zarówno powierzchnię użytkową, jak i przestrzenie pomocnicze, takie jak piwnice, poddasza nieużytkowe, a także elementy wystające z bryły budynku, jeśli są ujęte w danej metodzie pomiaru. W zależności od przyjętych zasad obliczeń mogą być w niej uwzględnione również powierzchnie pod niskimi skosami, balkony czy tarasy.

Natomiast powierzchnia zabudowy to obszar, który budynek zajmuje na poziomie gruntu, wyznaczony po zewnętrznych krawędziach jego ścian. W praktyce oznacza to rzut pionowy konstrukcji budynku na powierzchnię terenu w stanie wykończonym. Do powierzchni zabudowy zalicza się np. garaże stanowiące integralną część bryły. Różnica polega na tym, że powierzchnia zabudowy to tylko rzut poziomy, podczas gdy powierzchnia całkowita uwzględnia wszystkie piętra i przestrzenie, takie jak piwnice, tarasy i balkony, a także grubość ścian.

Za to powierzchnia użytkowa to, mówiąc najprościej, ta część, która może być faktycznie wykorzystywana na prowadzenie działań, do których jest przeznaczony lokal. Obejmuje ona powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, takich jak sale sprzedaży, pomieszczenia usługowe, zaplecza, magazyny, pomieszczenia socjalne, komunikacyjne czy sanitarne – czyli wszelkie przestrzenie służące realizacji funkcji handlowych, usługowych bądź gospodarczych, niezależnie od ich konkretnego sposobu użytkowania. To jednak potoczna definicja powierzchni użytkowej, a kwestię tę regulują również przepisy prawa oraz ogólnie przyjęte normy.

Definicja powierzchni użytkowej niestety nie jest jednoznaczna ani jednolita. W polskich przepisach można ją znaleźć w kilku różnych aktach prawnych i za każdym razem sposób określania tego, co to jest powierzchnia użytkowa, jest nieco inny. Oto kluczowe definicje powierzchni użytkowej budynku.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy z dn. 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych jest ona definiowana jako „powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach budynku, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny oraz poddasza użytkowe”. Dalsze przepisy tej ustawy wskazują, że powierzchnię pomieszczeń, których wysokość wynosi od 1,40 do 2,20 m do powierzchni użytkowej zalicza się w 50 proc., jeśli wysokość jest mniejsza, przestrzeń tę się pomija. W 100 proc. wliczane są powierzchnie o wysokości powyżej 2,20 m.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn

Zgodnie z art. 16 ust. 4 ustawy z dn. 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn powierzchnię użytkową definiuje się jako „powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic, klatek schodowych oraz szybów dźwigowych)”. Stosuje się tu podobną zasadę pomiaru powierzchni użytkowej jak w ustawie opisanej powyżej.

Obie ustawy pokazują, że powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o elementy konstrukcyjne i przestrzenie, które nie służą codziennemu użytkowi.

Co nie wlicza się do powierzchni użytkowej?

Do powierzchni użytkowej lokalu nie zalicza się powierzchnia balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic, komórek przeznaczonych do przechowywania opału i pomieszczenia techniczne.

Definicje w przepisach prawa nie odnoszą się bezpośrednio do lokali użytkowych. Dlatego w Polsce nie istnieje jedna, uogólniona norma, według której dokonuje się obliczenia powierzchni użytkowej. W praktyce wynajmujący w obiektach komercyjnych posługują się najczęściej albo polską normą PN-ISO 9836:1997. W tym ostatnim przypadku sytuacja jednak dodatkowo się komplikuje.

Nowela prawa budowlanego z 19 września 2020 roku de facto dezaktualizuje normę PN-ISO 9836:1997 i zastępuje ją normą PN-ISO 9836:2015. W praktyce – ze względu na kwestie dotyczące czasu, w jakim dany budynek uzyskał pozwolenie na budowę, a także dużą nieprecyzyjność nowej normy – do pomiaru metrażu stosowane są dwie metody. Taka sytuacja prawna rodzi spory i nieporozumienia.

Norma PN-ISO 9836:1997 a PN-ISO 9836:2015

• PN-ISO 9836:1997 zakłada pomiar powierzchni użytkowej lokalu na poziomie podłogi, po otynkowaniu ścian i w stanie wykończonym. W tym ujęciu nie wlicza się do niej wnęk w ścianach, które mają powierzchnię powyżej 0,1 mkw. Do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się w całości wyłącznie przestrzeń, której wysokość pomieszczenia wynosi minimum 1,90 m, natomiast niższe obszary zalicza się do powierzchni pomocniczej. Wlicza się również powierzchnię pod ścianami działowymi nadającymi się do demontażu.
• W aktualnej normie PN-ISO 9836:2015 nie ma zapisu o ścianach działowych nadających się do demontażu – norma w sposób jednoznaczny wskazuje, że należą one do powierzchni konstrukcji, a zatem nie mogą stanowić powierzchni użytkowej. Innymi słowy powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię pod ściankami działowymi – nie powinna być ona uwzględniana w metrażu lokalu. Jednak wielu ekspertów wskazuje, że powierzchnia użytkowa a powierzchnia, jaką sprzedaje deweloper, to dwie różne rzeczy. W ich ocenie nowa norma zatem nie może zamykać drogi do sprzedaży powierzchni pod ścianami działowymi. Jak to zwykle bywa wszystko opiera się interpretację, odpowiednie definicje i zapisy w umowach sprzedaży lokalu. Warto tutaj, w kontekście przedmiotu naszego artykułu, podkreślić, że rynek lokali komercyjnych (handlowych, usługowych itp.) rządzi się nieco innymi prawami niż rynek mieszkaniowy. Jednak i w jego przypadku brak precyzyjności zapisów w nowej normie, co do obliczania wskaźników powierzchniowych np. użytkowych lokalu/budynku, rodzi chaos i bywa powodem nieporozumień.

Normy BOMA

Norm BOMA jest kilka. W Polsce stosuje się przede wszystkim metodę A z normy ANSI/BOMA Z 65.1 – 2010 lub jej nowszej wersji z roku 2019. Polega ona na kalkulacji powierzchni wynajmowanej netto budynku wraz z wagą przestrzeni przynależnej do danego piętra oraz powierzchni technicznej. Zasady pomiaru są skomplikowane, jednak wśród pojęć pojawiających się przy wyliczeniach pojawia się m.in. RHA, czyli obszar o obniżonej wysokości niespełniający wymogów minimalnej wysokości do sufitu (1,524 m). Jest ona chętnie wybierana przez zagranicznych wynajmujących z uwagi na bardzo dużą precyzję pomiarów poszczególnych sekcji budynku i lokali.

Norma TEGoVA

Wymaga dokonania pomiarów na wysokości 1,5 m pomiędzy wewnętrznymi licami ścian zewnętrznych lub przeszklonymi elementami w sytuacji, gdy zajmują one więcej niż połowę powierzchni elewacji. W ramach tego standardu w powierzchni najmu nie są ujęte słupy, szachty czy piony wentylacyjne.

Warto również wiedzieć, że istnieje różnica między powierzchnią netto a brutto. Powierzchnia użytkowa netto to ta część, która jest dostępna wyłącznie dla najemcy i wylicza się ją stosując jedną z powyżej opisanych norm.

Trzeba jednak wziąć również pod uwagę tzw. Add-on Factor. Jest to współczynnik powierzchni wspólnych, czyli tych, które przy wynajmie lokalu dzieli się z innymi podmiotami funkcjonującymi np. w tym samym biurowcu. Dotyczy przestrzeni:

• na wspólnie zajmowanym piętrze – jest to tzw. współczynnik piętrowy obejmujący m.in.: korytarze, z których korzysta minimum dwóch najemców, wspólne kuchnie, pomieszczenia gospodarcze osób sprzątających dane piętro, rozdzielnie elektryczne, pralnie także przypisane tylko do jednego piętra, toalety;
• w całym budynku – tzw. współczynnik budynkowy obejmujący m.in.: korytarz w holu wejściowym, pomieszczenia gospodarcze osób sprzątających, jeśli sprzątają cały budynek, pomieszczenia techniczne, chill room’y.

Opłaty najemcy nie odnoszą się zatem jedynie do faktycznie zajmowanej przez niego przestrzeni w danym lokalu, ale są powiększone o kwotę obliczoną od części wspólnych. Dla celów rozliczeniowych najczęściej o kilka procent powiększa się powierzchnię netto wynajmowanego lokalu. Tak właśnie powstaje powierzchnia najmu brutto, a więc ta, w odniesieniu do której jest wyliczany czynsz najmu.

Jak widzisz, kwestie związane z powierzchnią użytkową lokalu nie są tak proste, jak mogłoby się wydawać. Dlatego przed podpisaniem umowy najmu warto dopytać o to, jak wyliczona jest powierzchnia użytkowa oraz zweryfikować podane wartości.

W kwestii profesjonalnego pomiaru przestrzeni możesz liczyć na wsparcie naszych doradców, którzy przy użyciu specjalnych przyrządów pomiarowych mogą dokładnie sprawdzić, czy przestrzeń udostępniana najemcy jest zgodna z zapewnieniami.

Oferujemy również wsparcie w wyborze lokalu dopasowanego do specyfiki działalności firmy oraz w negocjacji umowy najmu w taki sposób, by wypracować jak najkorzystniejsze warunki dla klienta. Zapraszamy do kontaktu.