Większe obiekty handlowe kuszą najemców – przede wszystkim perspektywą w miarę stabilnego i relatywnie dużego ruchu. Myślisz o wynajmie lokalu w takim miejscu? W tym momencie warto zadać sobie ważne pytanie. Co jest lepsze: mniejszy park handlowy typu convenience czy wynajem lokalu w galerii handlowej o bardzo dużej powierzchni? Na pierwszy rzut oka ta druga opcja może się wydawać bardziej atrakcyjna. Jak jednak wygląda to w praktyce? Czy to rzeczywiście opłacalne rozwiązanie? Dowiedz się więcej.
Park handlowy a galeria handlowa – na czym polega różnica?
Na początek warto wyjaśnić różnicę między parkiem handlowym (retail parkiem) a galerią handlową. Oba typy obiektów skupiają na jednej przestrzeni wiele lokali handlowych i usługowych, natomiast odróżniają się od siebie:
- wielkością – galerie są zazwyczaj obiektami wielkopowierzchniowymi, nierzadko kilkupiętrowymi, a w jednym centrum może się mieścić nawet trzycyfrowa liczba lokali handlowo-usługowych, natomiast parki handlowe działają na znacznie mniejszą skalę, zazwyczaj jest to kilka-kilkanaście lokali użytkowych;
- lokalizacją – retail parki to przestrzenie typu convenience, które są usytuowane w „mieszkalnych” dzielnicach miasta – tam, gdzie wygodnie do nich dotrzeć „po drodze” i na szybkie zakupy, natomiast galerie można znaleźć w ścisłym centrum (np. w okolicach dworców kolejowych) i na przedmieściach;
- układem przestrzennym – w galeriach wszystkie lokale użytkowe znajdują się „pod jednym dachem”, natomiast parki handlowe to miejsca, gdzie do większości sklepów można wejść „z ulicy”.
| Kryterium | Park handlowy | Galeria handlowa |
|---|---|---|
| Typ klienta | szybkie, wygodne zakupy lokalne | zakupy planowane, rozrywka, większy ruch |
| Typowy najemca | lokalne firmy, usługi, sklepy convenience, sieci dyskontowe | duże marki, franczyzy, sieci modowe i gastronomiczne |
| Dostęp do lokalu | najczęściej wejście z zewnątrz | wejście z pasażu w galerii |
| Koszty najmu | zwykle niższe i prostsze | zwykle wyższe, z dodatkowymi opłatami |
| Konkurencja | mniejsza liczba podobnych punktów | duża koncentracja marek |
| Ryzyko dla MŚP | niższy próg wejścia | wyższy próg wejścia i dłuższe zobowiązania |
| Najlepsze dla | usług lokalnych, sklepów specjalistycznych, gastronomii codziennej | marek sieciowych, konceptów premium, franczyz |
Te różnice przekładają się zarówno na intencje i oczekiwania klientów, którzy odwiedzają te obiekty, jak również na warunki wynajmu dla inwestorów.
Gdzie są one lepsze, jeśli działasz lokalnie? W naszej ocenie Twoim pierwszym wyborem nie powinny być duże galerie handlowe. Dlatego, zanim więc przejdziemy do warunków w mniejszych parkach typu convenience, przyjrzyjmy się większym centrom z perspektywy najemcy.
Lokal użytkowy w galerii handlowej – czy to na pewno dobre rozwiązanie?
Sektor rynku galerii handlowych jest w naszym kraju dojrzały i dość przewidywalny. W związku z tym można na niego spojrzeć nie tylko przez pryzmat zalet dla sprzedawców, ale również wyzwań, z jakimi wiąże się wynajęcie lokalu usługowego lub innego w galerii handlowej. A te dla najemcy, który nie należy do dużej sieci franczyzowej, mogą być bardzo poważne.
Szukasz lokalu na wynajem dla swojego biznesu w Łodzi?
W Platis doskonale znamy lokalny rynek nieruchomości komercyjnych w Łodzi, a nasi doradcy z chęcią pomogą Ci dobrać lokal do branży, budżetu oraz planów rozwoju firmy. Sprawdź nasze oferty i skontaktuj się z nami!
Centra handlowe – co przyciąga do nich wynajmujących?
Czy galerie handlowe to najlepsze miejsce na rozwijanie działalności komercyjnych? Wydaje się, że tak, ale przede wszystkim dla dużych sieci. Aby się o tym przekonać, wystarczy odwiedzić kilka takich obiektów. Znajdują się w nich najczęściej sklepy i punkty usługowe tych samych, ogólnopolskich lub globalnych marek. Natomiast te mniejsze, lokalne, rzadko zagrzewają tam miejsce.
Nie wynika to bynajmniej z mniejszych zdolności firm z sektora MŚP do prowadzenia biznesu, a po prostu z polityki centrów handlowych. Dobierają one najemców swoich lokali według określonego klucza. Oznacza to, że lokale do wynajęcia w galeriach handlowych są bardzo często dostępne jedynie dla „wybranych”.
W największym skrócie dla firm, których obecność podniesie atrakcyjność obiektu i zwiększy ruch kupujących. W efekcie lokal w galerii jest przyznawany zazwyczaj najemcy działającemu w ramach franczyzy.
Trzeba też pamiętać, że:
- duża liczba odwiedzających centrum handlowe niekoniecznie przekłada się na liczbę klientów poszczególnych punktów. O ich popularności decyduje wiele innych czynników; często zdarza się, że większe szanse sprzedażowe czekają w mniejszych parkach handlowych;
- umowa najmu lokalu w galerii zawsze jest na czas określony, i jednocześnie nie ma możliwości jej wypowiedzenia bez poniesienia dodatkowych kosztów;
- lokal należy wykończyć na własną rękę – a to może być kolejny wysoki koszt.
Negatywnie mogą tu też zaskoczyć wydatki na wynajem.
Sprawdź również: Wynajem lokalu użytkowego krok po kroku – jak wygląda?
Koszt wynajmu lokalu w galerii handlowej – może zaskoczyć!
Ile kosztuje wynajem lokalu w galerii handlowej? Odpowiedź na to pytanie jest trudniejsza niż może się wydawać. I to nie tylko z uwagi na bardzo zróżnicowane stawki. Te najwyższe, w bardzo popularnych centrach handlowych w Warszawie, sięgają nawet 100 – 130 euro/ m2, natomiast w miastach takich jak Łódź mogą dochodzić do 60 euro/m2.
To jednak dopiero początek „schodów”. Trzeba bowiem pamiętać o kilku dodatkowych kwestiach.
Cena wynajmu lokalu w galerii handlowej = długa lista dodatkowych zobowiązań
Poza samym czynszem najmu, pojawia się wiele dodatkowych opłat związanych z funkcjonowaniem całego centrum handlowego. Ponoszą je nie tylko wynajmujący wielkopowierzchniowe lokale, ale także ci, którzy mają niewielką wyspę czy kiosk. Rzadko kiedy są one z góry wkalkulowane w czynsz. Poza nim mogą się zatem pojawić np.:
- opłaty publicznoprawne – związane np. z podatkiem od nieruchomości, czynszem z tytułu dzierżawy gruntu, podatkiem katastralnym, ubezpieczeniem centrum czy regulowanym przez nie podatkiem dochodowym; obarczanie najemców takimi wydatkami to bardzo częsta praktyka;
- koszty związane z działaniem obiektu – m.in. te wynikające ze zużycia mediów w częściach wspólnych, sprzątaniem czy ochroną, ale także z reklamami galerii handlowej czy utrzymaniem darmowego autobusu dla klientów.
Ta lista bywa znacznie dłuższa. Niektóre jej pozycje mogą zaskakiwać, zwłaszcza tych, którzy do tej pory wynajmowali lokale komercyjne w obiektach innego typu, np. w parkach handlowych typu convenience. Pojawia się też problem ze zbyt częstą indeksacją wysokości czynszu oraz ze zwiększaniem stawki po osiągnięciu przez sprzedawcę określonego obrotu. A to podnosi koszty eksploatacji i… może pochłonąć sporą część zysków. Pytanie więc, czy możesz sobie pozwolić na taką niepewność.
Czytaj też: Wakacje czynszowe dla najemców komercyjnych
Park handlowy – alternatywa dla lokalu w galerii handlowej
Udało Ci się zebrać „za” i „przeciw”, przez co dochodzisz do wniosku, że koszt wynajęcia lokalu w galerii handlowej może być zbyt wysoki? To wcale nie oznacza, że masz rezygnować z pomysłu na biznes. Może się okazać, że znacznie lepiej spiszą się lokale w obiektach innego typu. Czyli gdzie?
Pomyśl o mniejszych, lokalnych retail parkach typu convenience (np. typu park handlowy Łódź Traktorowa); są one bardziej otwarte również na mniejsze biznesy i przyciągają inny typ klientów. Ich dużą zaletą jest często doskonała lokalizacja w rozwijających się częściach miast, gdzie wielu potencjalnych klientów mieszka i robi zakupy na co dzień. W takich miejscach znajdują się 1-2 sklepy o większej powierzchni (najczęściej market spożywczy i, ewentualnie, elektroniczny) + kilku większych najemców. Pozostałe przestrzenie są dostępne na wynajem dla lokalnych sprzedawców.
Takich powierzchni przybywa z roku na rok. Wiąże się to ze zmianą preferencji klientów, którzy dziś cenią sobie szybsze zakupy i doceniają obecność sklepów spoza dużych sieci. Jest to więc rozwiązanie, z którego korzysta coraz więcej osób.
W lokalu użytkowym do wynajęcia w takim miejscu często możesz zatem oczekiwać znacznie lepszych warunków, a przy okazji… mniejszej konkurencji.
Wynajem lokalu w galerii handlowej to nie jedyne rozwiązanie. Na dobre obroty możesz liczyć również w lokalnych i osiedlowych parkach handlowych typu convenience. Takie obiekty są coraz chętniej wybierane przez klientów.
Wynajem lokalu w retail parku – mniejsze i pewniejsze koszty
Wynajęcie lokalu w parku handlowym jest zazwyczaj łatwiejsze niż „wejście” do dużej galerii. Takie punkty są znacznie bardziej otwarte na lokalnych przedsiębiorców. Często można tu też znaleźć nieco mniejszą przestrzeń – odpowiednią np. na otwarcie niewielkiego butiku odzieży własnej marki czy sklepu z dekoracjami DIY.
Można tu też oczekiwać niższego czynszu. Ile wynosi? Znacznie mniej niż w galeriach. Można oczekiwać, że:
- opłata za sam lokal będzie wynosiła ok. 13 – 20 eur/m2;
- opłaty eksploatacyjne nie przekroczą ok. 5 – 6 eur/m2;
- bardzo rzadko wysokość czynszu będzie liczona od obrotu, a jeśli nawet, jego wartość nie powinna przekroczyć czynszu bazowego o 8%/mies [1].
Doświadczenie pokazuje też, że w większości przypadków można liczyć na partycypację właścicieli obiektów w kosztach wykończenia lokalu pod klucz czy jego aranżacji.
Jak zatem widać, dostępność parków handlowych typu convenience dla graczy z półki MŚP oraz koszt wynajmu lokali komercyjnych w tych obiektach prezentują się bardzo obiecująco. Warto więc rozważyć skierowanie swojej uwagi właśnie na nie. Alternatywą może też być lokal użytkowy przy jednej z głównych ulic miasta, np. przy Piotrkowskiej w Łodzi. Wszystko zależy od Twoich potrzeb biznesowych.
FAQ - pytania dot. wynajmu lokalu w parku i galerii handlowej
Klienci coraz częściej oczekują od parków handlowych wygody, szybkości i łatwego dostępu do codziennych zakupów oraz usług. Ważne są dla nich przede wszystkim: duży parking, prosty układ obiektu, możliwość wejścia do lokalu bezpośrednio z zewnątrz, krótki czas zakupów i obecność sklepów, które odpowiadają na bieżące potrzeby mieszkańców okolicy.
Park handlowy nie jest już postrzegany wyłącznie jako miejsce na szybkie zakupy spożywcze. Coraz większe znaczenie mają punkty usługowe, gastronomia, sklepy specjalistyczne, salony beauty, placówki medyczne czy punkty odbioru zamówień internetowych. Dla najemców oznacza to, że dobrze dobrany lokal w retail parku może przyciągać nie tylko klientów „przy okazji”, ale także osoby, które regularnie wracają do konkretnych usług i sklepów.
Galeria handlowa może być lepszym wyborem wtedy, gdy firma ma rozpoznawalną markę, większy budżet na start i model biznesowy oparty na dużym ruchu klientów. Takie lokalizacje dobrze sprawdzają się zwłaszcza w przypadku sieci franczyzowych, marek modowych, sklepów z produktami premium, gastronomii.
Wynajem lokalu w galerii handlowej może być korzystny również wtedy, gdy najemcy zależy na prestiżowej lokalizacji, obecności w sąsiedztwie znanych marek i dostępie do klientów, którzy spędzają w centrum więcej czasu. Trzeba jednak pamiętać, że galeria zwykle oznacza wyższe koszty najmu, dodatkowe opłaty eksploatacyjne, większą konkurencję i dłuższe zobowiązania umowne. Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokładnie policzyć, czy przewidywany obrót pokryje wszystkie koszty prowadzenia lokalu.
Tak, park handlowy może być bardzo dobrym wyborem dla małej lub lokalnej firmy. Sprawdza się szczególnie w przypadku sklepów specjalistycznych, punktów usługowych, gastronomii codziennej, salonów beauty, sklepów zoologicznych, piekarni, kwiaciarni czy lokali z ofertą convenience.
Wynajem lokalu w nowym parku handlowym może być dobrym rozwiązaniem, ale wymaga dokładnej analizy. Zaletą takiego obiektu jest możliwość wejścia do niego na wczesnym etapie komercjalizacji, co czasem pozwala wynegocjować korzystniejsze warunki najmu, lepszą lokalizację lokalu lub udział właściciela w kosztach wykończenia powierzchni. Nowy park handlowy może też szybko zbudować popularność, szczególnie jeśli znajduje się przy dużym osiedlu, ruchliwej drodze lub w miejscu, w którym wcześniej brakowało podobnej oferty.
Ryzykiem jest natomiast to, że realny ruch klientów będzie znany dopiero po otwarciu obiektu. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, jacy najemcy zostali już potwierdzeni, czy w parku znajdzie się silny sklep spożywczy lub inny kluczowy i strategiczny najemca, jak wygląda dojazd, parking, widoczność lokalu oraz potencjał zakupowy okolicy. Nowy park handlowy może być bardzo dobrą okazją, ale pod warunkiem, że jego lokalizacja i struktura najemców pasują do charakteru prowadzonego biznesu.
Chcesz znaleźć dobre miejsce dla swojego biznesu w Łodzi? Skontaktuj się z naszymi ekspertami. Przeanalizujemy Twoje potrzeby i szybko znajdziemy lokal użytkowy, który pomoże Ci przyciągnąć klientów.
1 https://www.rp.pl/nieruchomosci/art38009931-parki-handlowe-ciagle-kwitna
